Licencia de obra mayor en Madrid o declaración responsable: cómo saber qué necesitas
Uno de los errores más costosos que puede cometer un propietario es iniciar una obra sin el permiso adecuado. En Madrid, el Ayuntamiento distingue entre dos vías principales: la licencia de obra mayor y la declaración responsable de obra. Elegir mal no solo pone en riesgo la legalidad de la obra, sino también su venta futura y la obtención de hipoteca.
El equipo de arquitectos de Reotec tramita ambas vías a diario. Esta guía explica cuándo corresponde cada una, cuánto cuesta y cuánto tarda.
Tabla comparativa: licencia de obra mayor vs declaración responsable en Madrid
| Concepto | Declaración Responsable | Licencia de Obra Mayor |
|---|---|---|
| ¿Cuándo se usa? | Reformas interiores sin estructura ni fachada | Cambios estructurales, fachada, cambio de uso, ampliación |
| Proyecto técnico | No obligatorio | Sí, visado por colegio profesional |
| Plazo tramitación | Inmediata (se presenta y se puede actuar) | 3–6 meses en Madrid capital |
| Tasas (aproximadas) | 50–200 € (fijas según baremo) | ~8 % del PEM en tasas totales |
| Inspección municipal | No (salvo denuncia) | Sí, al inicio y fin de obra |
¿Qué obras requieren licencia de obra mayor en Madrid?
- Apertura de huecos en muros de carga: eliminar un muro portante para unir salón y cocina, por ejemplo.
- Apeos y refuerzos estructurales: colocación de perfiles metálicos o vigas para sustentar cargas.
- Modificación de forjados: apertura de huecos en forjado (escalera nueva, ascensor privado).
- Modificación de fachada: cambio de ventanas que altera la composición de la fachada, apertura o cierre de huecos exteriores.
- Cambio de uso: convertir un local en vivienda, una vivienda en oficina o un garaje en local comercial.
- Ampliación de superficie construida: añadir m² mediante buhardilla, sótano o extensión lateral.
- Instalaciones con proyecto: calderas de biomasa, instalaciones solares fotovoltaicas en edificios plurifamiliares.
¿Qué obras solo necesitan declaración responsable en Madrid?
- Reforma interior completa de baños y cocinas (sin mover instalaciones de gas a otra zona)
- Cambio de suelos, azulejos y revestimientos interiores
- Pintura interior y exterior de la vivienda (sin modificar composición de fachada)
- Cambio de carpinterías interiores (puertas)
- Instalación de falso techo o trasdosados interiores
- Reforma de tabiquería no portante
- Sustitución de instalaciones eléctricas o fontanería en el mismo trayecto
Cómo tramitar una licencia de obra mayor en Madrid: paso a paso
- Encargo del proyecto técnico: el arquitecto redacta el proyecto básico y de ejecución, lo visa en el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM).
- Presentación en la Sede Electrónica: se presenta en el portal del Ayuntamiento de Madrid (tramitación 100 % online desde 2022).
- Pago de tasas: se liquidan las tasas municipales (ICIO + tasa de tramitación). El importe varía según el PEM declarado.
- Periodo de tramitación: 3–6 meses en Madrid capital. El Ayuntamiento puede pedir documentación complementaria, lo que reinicia plazos.
- Concesión de la licencia: se notifica al solicitante. Desde ese momento puede iniciarse la obra.
- Inicio de obra y coordinador de seguridad: se abre el libro de órdenes, se nombra coordinador de seguridad y se notifica el inicio al Ayuntamiento.
- Final de obra: el arquitecto emite el certificado de fin de obra. Se tramita la licencia de primera ocupación si aplica.
Costes reales de licencia de obra mayor en Madrid 2026
| PEM de la obra | ICIO (4 %) | Tasas tramitación (~4 %) | Total tasas estimado |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 2.000 € | ~2.500 € | ~4.500 € |
| 100.000 € | 4.000 € | ~4.500 € | ~8.500 € |
| 200.000 € | 8.000 € | ~8.500 € | ~16.500 € |
Estimaciones 2026. Las tasas exactas dependen de la ICIO municipal y el tipo de obra. No incluyen honorarios del arquitecto (visado, proyecto, dirección de obra).
Reotec tramita tu licencia y dirige la obra
En Reotec contamos con arquitectos propios que redactan el proyecto, lo presentan en el Ayuntamiento de Madrid y dirigen la ejecución. Un único interlocutor desde el primer día hasta la entrega del certificado de fin de obra.
Si no sabes si tu obra necesita licencia de obra mayor o declaración responsable, consúltanos sin compromiso. En 24 horas te damos una respuesta técnica.
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