En 2023, Reotec recibió el encargo de intervenir en una finca de Chamberí construida en 1965. Lo que comenzó como una consulta sobre humedades en planta baja se convirtió en un proyecto de rehabilitación estructural integral que duró 11 meses. Este es el relato técnico completo: diagnóstico, decisiones de proyecto, ejecución y resultado.
El edificio: una finca de 8 plantas en el entorno de Ríos Rosas
La finca tenía 8 plantas más ático, con 32 viviendas y una superficie construida total de 2.800 m². La estructura portante era de muros de carga de ladrillo macizo en planta baja y muros de ladrillo aligerado en las plantas superiores, con forjados de vigueta metálica y bovedilla cerámica. El edificio nunca había tenido una intervención estructural relevante desde su construcción.
La comunidad de propietarios contactó con Reotec por grietas verticales en la fachada y humedades generalizadas en el zaguán y en los pisos de planta baja. La primera visita de nuestro equipo técnico nos reveló que la situación era bastante más compleja.
Fase 1: Diagnóstico y levantamiento patológico (3 semanas)
Realizamos un levantamiento patológico exhaustivo del edificio, documentando con fotografía, termografía y ensayos in situ el estado de todos los elementos estructurales:
- Cimentación: zapatas corridas de hormigón en masa, con signos de asiento diferencial en la esquina norte del edificio. El asiento estimado medido con nivel óptico era de 18 mm en 15 años, lo que explicaba las grietas diagonales en fachada.
- Muros de carga de planta baja: ladrillo macizo en buen estado resistente, pero con lesiones por humedad capilar en los primeros 60 cm de altura. La cámara de aire de la fachada estaba parcialmente colmatada con mortero antiguo.
- Forjados de planta primera: tres viguetas metálicas con corrosión activa en el apoyo del muro (zona de humedades). La reducción de sección estimada por el ensayo de espesor de chapa era del 22–28% en las zonas más afectadas.
- Cubierta: impermeabilización con lámina bituminosa de 1989, con numerosas reparaciones parciales visibles. Cinco puntos de entrada de agua activos detectados con lluvia simulada.
- Fachada principal: enfoscado de mortero de cemento de 1985 con microfisuras generalizadas y pintura plastificante que impedía la transpiración del muro.
Fase 2: Proyecto de rehabilitación estructural (4 semanas)
Con el diagnóstico completo, el arquitecto y el ingeniero de Reotec redactaron el proyecto de rehabilitación. Las decisiones técnicas clave fueron:
Apeo y sustitución de viguetas dañadas
Se decidió apear el forjado de planta primera en la zona afectada (3 viguetas sobre un vano de 5,2 m) mediante puntales metálicos telescópicos, para después cortar y extraer las viguetas corroídas y sustituirlas por perfiles HEB 140 nuevos con tratamiento antioxidante y pintura intumescente. Esta operación, que afectaba a dos viviendas de planta baja, requirió el realojamiento temporal de los inquilinos durante 6 semanas.
Tratamiento de la cimentación
El asiento diferencial no era activo (las grietas no progresaban), por lo que se optó por inyección de resinas expansivas bajo las zapatas afectadas para consolidar el terreno y restablecer el apoyo uniforme, sin necesidad de excavación. Este método es menos invasivo que la recalce tradicional y reduce el plazo en un 60%.
Impermeabilización de cubierta
Demolición de la cubierta existente hasta el forjado, reparación de los puntos de apoyo de las viguetas en cumbrera, colocación de nueva formación de pendientes con hormigón aligerado, lámina impermeabilizante EPDM de 1,5 mm adherida en caliente y acabado de grava en color piedra.
Tratamiento de humedades y fachada
Inyección de resinas hidrofugantes en la base de los muros de planta baja para cortar la ascensión capilar. En fachada: picado del enfoscado existente, saneado del ladrillo, aplicación de mortero de cal transpirable y pintura mineral de silicatos. Se recuperó la cámara de aire eliminando el mortero de colmatación.
Fase 3: Ejecución de obra (22 semanas)
La organización de la obra en un edificio habitado fue el reto principal. Establecimos un protocolo estricto con la comunidad:
- Horario de trabajos ruidosos: lunes a viernes, 9:00–14:00 y 16:00–18:30.
- Comunicación semanal con el presidente de la comunidad vía WhatsApp.
- Protección total de zonas comunes con mantas de tela y plástico.
- Contenedor de escombros con compuerta de cierre para evitar olores.
- Seguro de Responsabilidad Civil de obra ampliado a 3 millones de euros.
El orden de trabajos fue: primero cubierta (para resolver las entradas de agua y trabajar en seco el resto de la obra), luego apeos y sustitución de viguetas, después inyecciones de cimentación, y finalmente fachada y tratamiento de humedades.
Presupuesto real de la rehabilitación
| Partida | Coste (sin IVA) |
|---|---|
| Proyecto, dirección técnica y coordinación SS | 28.500 € |
| Licencia de obras y tasas municipales | 4.200 € |
| Apeo, sustitución de viguetas (3 ud.) | 32.800 € |
| Inyección resinas cimentación | 18.600 € |
| Rehabilitación cubierta (250 m²) | 42.000 € |
| Fachada principal: picado + mortero cal + pintura (380 m²) | 55.000 € |
| Tratamiento humedades capilares planta baja | 9.800 € |
| Realojamiento temporal (2 viviendas, 6 semanas) | 6.000 € |
| TOTAL | 196.900 € |
El coste fue asumido por la comunidad de propietarios (32 viviendas) a través de un crédito ICO de rehabilitación al 2,1% a 10 años, con cuota mensual de 613 € por vivienda durante el primer año.
Resultado y lecciones aprendidas
Once meses después del inicio del proyecto, el edificio pasó la ITE con calificación favorable por primera vez en su historia. Las humedades en planta baja desaparecieron por completo en la primera temporada de lluvias. Las viguetas reparadas superaron sin incidencias los ensayos de carga realizados por el laboratorio externo contratado.
Las tres lecciones más importantes que extraemos de este proyecto:
- El diagnóstico previo nunca es un gasto, siempre es una inversión. Sin el levantamiento patológico detallado, probablemente se habría intervenido solo en la fachada, dejando sin resolver el problema de fondo en la cimentación.
- La comunicación con la comunidad es tan importante como la técnica. Un vecino bien informado es un aliado; uno desinformado puede paralizar la obra.
- Los plazos en obra habitada deben multiplicarse por 1,5. Las restricciones de horario y acceso reducen el rendimiento real. Es mejor planificar con margen y entregar antes que prometer plazos imposibles.
¿Tienes un edificio en situación similar?
Si tu comunidad de propietarios tiene una ITE pendiente, grietas en fachada, problemas de humedades o sospechas de deterioro estructural, contacta con Reotec para una primera visita de evaluación. Ofrecemos informe técnico de diagnóstico gratuito para comunidades de más de 10 viviendas en la Comunidad de Madrid.
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