Firmar una reforma integral y no volver a preocuparte de nada hasta que recibes la vivienda terminada: eso promete el llave en mano. La idea suena bien, pero el resultado depende de la letra pequeña, de cómo se calcula el precio y de quién dirige la obra de verdad. En Reotec trabajamos así cada día en Madrid, con arquitecto, aparejador y jefe de obra propios en nómina. En este artículo te explicamos qué incluye este servicio, qué no, y cómo cerramos el presupuesto para que no aparezcan sorpresas a mitad de obra.
Qué significa «llave en mano» de verdad
Una reforma integral llave en mano quiere decir que una sola empresa asume todo el proceso: el proyecto, las licencias, la compra de materiales y suministros, la ejecución de la obra y la entrega final. Tú firmas un contrato con un precio cerrado y una fecha, y recibes la casa terminada y lista para usar. No tienes que buscar fontanero por un lado, electricista por otro y comprar los azulejos tú mismo. Tienes un único interlocutor que responde de todo.
La diferencia entre una empresa y otra no está en la palabra, que la usa todo el mundo, sino en dos cosas: cómo se calcula ese precio y quién dirige la obra. En ese punto es donde se decide si el llave en mano cumple o se queda en un folleto. Puedes ver cómo organizamos cada encargo en nuestra gestión de proyectos llave en mano.
Qué incluye una reforma llave en mano (y qué no)
Cuando en Reotec te entregamos un presupuesto llave en mano, dentro va todo lo que hace falta para que la obra pase de la idea a la entrega. Lo habitual es que incluya:
- Proyecto técnico y planos, con la distribución y el diseño de interiores.
- Tramitación de licencias de obra y comunicación con la comunidad de propietarios.
- Demoliciones, retirada de escombros y protección de zonas comunes.
- Albañilería, tabiquería y, cuando toca, refuerzo estructural.
- Instalaciones nuevas de fontanería, saneamiento, electricidad y climatización.
- Alicatados, solados, carpintería de madera y de aluminio, y pintura.
- Equipamiento de cocina y baños según la memoria de calidades pactada.
- Dirección de obra por nuestro equipo técnico y entrega con garantía.
Y conviene saber qué suele quedar fuera, para que nadie se lleve un susto. No entra el mobiliario suelto (sofás, mesas, sillas), ni los electrodomésticos que no estén en la memoria, ni los caprichos que decidas añadir con la obra ya empezada. Tampoco entran las sorpresas que no se pueden ver hasta que se pica una pared, como una bajante en mal estado o una viga tocada. La diferencia es que, en lugar de ocultarlas, te las enseñamos, te pasamos el coste por escrito y decides tú antes de seguir.
Cómo se cierra el precio: por partidas, no a ojo
Aquí está el corazón del asunto. Un presupuesto serio no es un número redondo en una hoja. Es un documento con las partidas desglosadas, capítulo por capítulo, con sus mediciones (metros cuadrados de solado, metros lineales de tabique, número de puntos de luz) y sus precios unitarios. Cuando cada línea está medida y valorada, el precio queda fijo y se puede comprobar. Cuando alguien te da un precio alzado de una tacada, sin desglose, casi siempre esconde huecos que luego se rellenan con extras.
Un presupuesto por capítulos suele repartirse así:
| Capítulo | Qué incluye |
|---|---|
| Demoliciones | Picado, retirada de tabiques y sanitarios, gestión de escombros |
| Albañilería | Tabiquería nueva, recrecidos, ayudas a instalaciones, refuerzos |
| Fontanería y saneamiento | Tuberías, bajantes, tomas de agua, desagües |
| Electricidad | Cuadro nuevo, cableado, puntos de luz, mecanismos, boletín |
| Climatización | Conductos o splits, radiadores, ventilación |
| Revestimientos | Alicatados, solados, falsos techos y pintura |
| Carpintería | Puertas, armarios, ventanas y frentes |
| Equipamiento | Cocina, sanitarios, griferías y encimeras de la memoria |
| Proyecto y dirección | Licencias, planos y dirección técnica de la obra |
Sobre el precio por metro cuadrado, te damos una horquilla orientativa para que te sitúes: en Madrid, una reforma integral de calidad media-alta suele moverse entre 700 y 1.200 euros por metro cuadrado, según los materiales, el estado de partida de la vivienda y la complejidad de las instalaciones. Es un dato de referencia, no un precio, porque el número real solo sale después de medir tu casa. En Reotec nos centramos en proyectos a partir de unos 40.000 euros, donde la reforma es completa y la dirección técnica marca la diferencia.
Dirección técnica propia: la diferencia de Reotec
Muchas empresas venden llave en mano y luego subcontratan la parte más importante, que es dirigir la obra. En Reotec no. Nuestro arquitecto, nuestro aparejador y nuestro jefe de obra están en nómina y son los que controlan la ejecución de principio a fin. Eso significa que el que diseñó tu casa es el mismo que se asegura de que se construye como se dibujó, que los gremios cumplen y que los remates quedan bien.
Va unida otra decisión que protege tu bolsillo: los pagos se hacen por hitos, no por adelantado. Nunca vas a pagar un 50% antes de que empiece la obra. Se abona un porcentaje a la firma y el resto se va liberando según avanza el trabajo (fin de instalaciones, fin de alicatados, entrega). Si algo no avanza, tú no has pagado por delante. Puedes conocer al equipo y ver más obras en nuestra página de empresa de reformas integrales.
El proceso paso a paso
- Visita técnica gratuita. Vamos a tu vivienda, medimos, revisamos estructura e instalaciones y escuchamos qué quieres conseguir.
- Anteproyecto y presupuesto por partidas. Te entregamos los planos, la memoria de calidades y el presupuesto desglosado, con precio cerrado.
- Contrato cerrado. Firmamos con precio, plazos y calendario de pagos por hitos. Todo por escrito, sin ambigüedades.
- Licencias y arranque. Gestionamos la licencia de obra y los trámites con la comunidad, y pedimos los materiales.
- Ejecución con seguimiento. Nuestro jefe de obra coordina a los gremios y tú tienes seguimiento real, con visitas y fotos del avance.
- Entrega con garantía. Repaso final contigo, entrega de la documentación y garantía, incluida la garantía decenal en lo que afecta a estructura.
Ventajas frente a coordinar los gremios por tu cuenta
Puedes montar tu reforma llamando tú a cada oficio. Es legítimo, pero rara vez sale más barato y casi siempre sale más caro en tiempo y en disgustos. Con un llave en mano bien llevado ganas esto:
- Un solo responsable. Si algo falla, no hay pelotas fuera entre fontanero y albañil, respondemos nosotros.
- Un precio cerrado desde el principio, en vez de sumar facturas sueltas que no paras de recalcular.
- Los gremios coordinados en el orden correcto, sin tiempos muertos ni obras paradas esperando a otro.
- Control técnico de que las instalaciones cumplen normativa y la obra se remata bien.
- Tu tiempo libre. No pasas los días haciendo de jefe de obra sin cobrar por ello.
Cómo evitamos las sorpresas de precio
Las famosas sorpresas casi siempre nacen de un presupuesto flojo. Si no se ha medido bien, si hay partidas «por definir» o si el precio es alzado, el hueco se paga después. Nosotros lo atacamos por la raíz. Medimos la vivienda antes de dar el precio, dejamos por escrito las calidades con marca y modelo, y cerramos el contrato con esas condiciones. Si en plena obra aparece algo oculto que no se podía prever, te lo enseñamos, lo valoramos aparte y no se toca nada hasta que tú das el visto bueno. Así la única forma de que suba el precio es que tú decidas añadir o cambiar algo, y siempre sabiendo cuánto cuesta antes de decidir. Puedes ver más proyectos y formas de trabajar en la web de Reotec.
Preguntas frecuentes
¿El precio llave en mano es realmente cerrado?
Sí, siempre que el presupuesto vaya desglosado por partidas y con mediciones. Ese precio queda fijado en el contrato. Solo cambia si tú pides una modificación o si aparece un imprevisto oculto, y en ese caso lo apruebas por escrito antes de ejecutarlo.
¿Cuánto cuesta por metro cuadrado en Madrid?
Como referencia orientativa, una reforma integral de calidad media-alta en Madrid suele situarse entre 700 y 1.200 euros por metro cuadrado. El número exacto depende de los materiales y del estado de la vivienda, y solo se cierra tras la visita técnica y la medición.
¿Cuánto tarda una reforma integral llave en mano?
Para un piso normal en Madrid, lo habitual es de dos a cuatro meses de obra, según los metros y el alcance. La fecha de entrega se fija en el contrato con un calendario, y el seguimiento sirve para que se cumpla.
¿Tengo que pagar el 50% por adelantado?
Con nosotros no. Los pagos van por hitos según avanza la obra. Se abona una parte a la firma y el resto se libera al alcanzar cada fase. Nunca pedimos la mitad del importe antes de empezar.
Hablamos de tu reforma
Si estás pensando en una reforma integral en Madrid y quieres saber qué incluye la tuya y cuánto cuesta de verdad, rellena el formulario en reotec.es/contacto y te preparamos una visita técnica gratuita y un presupuesto cerrado por partidas, sin compromiso. Vemos tu vivienda, te contamos con números lo que necesita y decides con toda la información delante.